Reglerne omkring leje er komplekse, og leje af sommerhuse falder også ind under lejeloven, og det er derfor vigtigt at få helt på plads hvilke regler der gælder for udlejning af sommerhuse, for at undgå at komme i klemme. Folketinget vedtog i 2015 en række ændringer i lejelovene, hvor blandt andet, sommerhuse, der kun udlejes i kortere perioder til ferie- og fritidsmæssige formål, ikke omfattes af loven.
Udlejning, som er omfattet af lejeloven
Udgangspunktet er at lejeloven gælder både for ejendomme med helårsstatus og for sommerhuse. Udlejning til helårsbeboelse vil være omfattet af lejeloven, uanset om det lejede lovligt kan anvendes til helårsbeboelse eller ej, eksempelvis fordi det lejede er et sommerhus.
Et sommerhus som er godkendt til helårsbeboelse skal overholde nogle krav som følger af planloven. Kommunen skal blandt andet vurdere, om sommerhuset er i tilstrækkelig god stand til at fungere som helårsbeboelse. Dersom kravene er opfyldt, og ejendommen får helårsstatus, vil udlejningen af sommerhuset blive reguleret af lejelovens almindelige bestemmelser.
Lejeforholdet mellem lejer og udlejer vil da være underlagt bestemmelserne i lejeloven, herunder regler om blandt andet indgåelse af aftale, pligter ved mangler ved det lejede, vedligeholdelse, betaling af leje, forbedringer, opsigelse og mere.
Udlejning af sommerhus til ferie- og fritidsmæssige formål omfattes ikke
Ved lovændringerne i 2015 blev der indført en regel om at sommerhuse, der kun udlejes i kortere perioder til ferie- og firtidsmæssige formål, ikke omfattes af loven. Reglen gælder for aftaler der er indgået den 01.07.2015 eller senere.
Det er ikke afgørende om den pågældende bolig formelt har status af fritidsbolig, men derimod til hvilket formål boligen udlejes. Hvis der er tale om udlejning til ferie- og fritidsmæssige formål, er det pågældende lejeforhold undtaget fra lejelovgivningen, ligesom der ikke vil være tvivl om, at firtidsboliger, som udlejes til helårsbeboelse, vil være omfattet af lejeloven.
Konkret vurdering
Ved tvivlstilfælde, beror vurderingen på en konkret vurdering, om der er tale om udlejning til sædvanlige ferie og fritidsmæssige formål.
Der indgår en række momenter i vurdering af, til hvilke formål boligen udlejes, herunder blandt andet lejeperiodens længde, boligens formelle status, om der er aftalt udleje til et bestemt formål og den konkrete benyttelse af boligen.
Når det angår lejeperiodens længde, vil et sædvanligt ferieophold normalt ikke overstige 6-8 uger. Et lejeforhold som overstiger 6-8 uger vil reguleres af lejeloven.
Boligens formelle status er ikke afgørende i vurderingen, idet formålet og brugen kan sige noget andet. Boligens formelle status kan dog blive inddraget som et moment i vurderingen, set i lyset af de andre momenter.
Hvis det efter en konkret vurdering, konkluderes at sommerhuset udlejes til ferie- og fritidsmæssige formål, vil udlejningen ikke reguleres af lejelovens regler.
